Законные основания для оспаривания кадастровой стоимости земли

Законодательством РФ предусмотрены 2 причины, являющиеся законным основанием для обращения в суд по поводу пересмотра кадастровой стоимости земли:

1. Применение недостоверной информации оценщиком при подготовке кадастровой оценки земли;
2. Представление альтернативного Отчета о реальной рыночной стоимости участка.

В первом случае землепользователь (или лицо, заинтересованное в пересмотре кадастровой стоимости земли) должен представить в Комиссию, функционирующую при Администрации города или района, пакет документов, касающихся кадастровой оценки.

По результату поступления заявления комиссия обязана проверить поступившую информацию и в случае с согласием о допущенных нарушениях, вынести положительное Решение об изменении кадастровой стоимости земли. Однако, следует понимать, что в данном случае корректировка, если она будет признана необходимой, будет внесена минимальная (если оценщик использовал при расчетах неверные данные о рыночных условиях).

Такого рода ошибки зачастую связаны с человеческим фактором, с невозможностью оценщика быстро и оперативно перерабатывать большое количество информации. При вторичном расчете ошибка такого плана опять же, не исключена, поскольку у оценщика очень много объектов (эта цифра может достигать несколько сотен тысяч объектов). И опять же, вторичная оценка земли может вновь не устроить заявителя, хотя этот метод внесения изменений в кадастровый паспорт является бесплатным.

Во втором случае, когда заявитель не только подал заявление о несогласии с кадастровой стоимостью земли, но и приложил копию альтернативного Отчета, выполненного независимым экспертом-оценщиком, шансы достичь желаемого результата существенно возрастают, несмотря на необходимость финансового обеспечения процесса. Этот метод является самым результативным, хотя и предполагает наличие оплаты за услуги оценщика. Чтобы вся процедура была выполнена грамотно и дала положительный результат, заявителю следует обратиться в оценочную компанию и заказать официальный Отчет о рыночной стоимости земли по состоянию на ту же дату, когда была организована кадастровая оценка участка.

Далее этот Отчет вместе с заявлением о несогласии с кадастровой оценкой следует подать в Комиссию при Администрации. Согласно закону, комиссия должна принять в качестве кадастровой стоимости ту величину, которая указана в альтернативном Отчете, если размер отклонений не превышает 30% от данной ранее оценки и инициировать внесение соответствующих изменений в государственный кадастр. Если отклонения превышают 30 процентов, то для обоснования изменений необходимо положительное заключение оценщика - члена СРО, выполнившего альтернативный Отчет. В таком случае комиссия также примет заявление с альтернативным Отчетом и на основании этих документов внесет изменения в государственный кадастр.

Преимущества второй схемы, думается, очевидны. Заявителю не нужно оспаривать в суде Отчет кадастрового оценщика и саму процедуру оценки. Решение вопроса происходит в досудебном порядке по установленному регламенту. Примечательно, что кадастрового оценщика не возникает необходимости доказывать свою правоту, переходя к активным действиям. При таком подходе исключена или сведена к минимуму возможность развития конфликтных ситуаций, что для большинства землепользователей очень существенно.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков располагает всей необходимой нормативной и законодательной базой, в которой четко определены все основания для отказа в принятии альтернативного Отчета. Если заявитель представил в комиссию альтернативный Отчет об оценке кадастровой стоимости земли вместе с положительным заключением СРО оценщиков относительно этого отчета, то комиссия не вправе отказать заявителю в принятии альтернативной оценки и обязана утвердить ее в качестве кадастровой стоимости, внеся изменения в государственный кадастр.